Preço não deve cair com a desaceleração

FONTE: Estadão

Publicação: 29 de julho de 2012 (domingo)

Caderno: Imóveis 1

Repórter: Gustavo Coltri

Pequenas alterações somente serão sentidas em dois anos, após encerrado o ciclo de produção dos empreendimentos já lançados

Mesmo com a queda de 36% no número de unidades lançadas em SãoPaulo no primeiro semestre deste ano frente ao mesmo período de 2011, os preços dos imóveis na capital não devem dar sinais de grande queda tão cedo. Os valores, aliás, ainda demonstram trajetória de alta, a despeito da consensual tendência de acomodação do mercado. A formação do valor do metro quadrado – que, no município, subiu mais de 15% na comparação de lançamentos nos seis primeiros meses de 2011 e 2012 – responde, em última instância, às dinâmicas entre a oferta de produtos imobiliários e a disposição dos consumidores para comprar. Mas o preço mínimo dos bens depende também dos custos envolvidos ao longo de toda a cadeia produtiva do setor.

Obras.

De acordo com o CEO da incorporadora Vitacon, Alexandre Lafer, a construção de um empreendimento representade 35% a 40% do preço total do lançamento no mercado, o chamado Valor Geral de Vendas (VGV). Os custos variam entre as obras, porque dependem de fatores como o padrão de acabamento do projeto, que se altera consideravelmente dos econômicos aos mais sofisticados.

Ainda que a obra seja parte representativa do valor final, o desaquecimento da indústria no País não puxará para baixo os preços totais dos imóveis novos, ao menos num primeiro momento. Na última quinta-feira, a Confederação Nacional da Indústria (CNI) divulgou sondagem que mostrou queda do nível de atividade no setor de construção de edifício sem junho frente a maio. O índice passou de 47,5 para 45 pontos. A escala vai de 0 a 100, e números abaixo de 50 indicam esfriamento.

Lafer explica que os primeiros sintomas da menor demanda por profissionais e materiais nos canteiros devem ser revertidos em custos mais baixos de forma desigual, pouco acentuada e no médio prazo. O reflexo lento deve-se,segundo ele,pelo ciclo produtivo dos lançamentos, normalmente encerrado em 30 meses, da incorporação à entrega.“Estamos vendo agora uma fotografia dos anos passados”, diz.

Abaixa nos salários dos profissionais da construção também teria potencial para ocorrer somente no novo ciclo de produtos e favoreceria principalmente empreendimentos mais econômicos, cujas incorporadoras têm margens de lucros menores e menos condições de manobra. Já empresas voltadas ao segmento médio e alto não se beneficiariam tanto com os preços da mão de obra, porque trabalham com margens mais largas.

O diretor executivo da incorporadora You Inc, Eduardo Muszkat,nãovê espaços para influências no preço final até meados de 2014.“ Se eu lancei um produto em setembro de 2011 (e sempre há curva ascendente no segundo semestre), isso vai ter efeitos em agosto de 2012 e vai se estender até o fim de 2013”, diz.

Por enquanto, o Índice Nacional do Custo da Construção (INCC) – usado como referência para o reajustes nos valores devidos pelo consumidor durante o período de construção – ainda reflete a pressão dos salários.

Áreas.

Recursos fundamentais e finitos, os terrenos formam de 15% a 50% do preço dos empreendimentos. Segundo o vice-presidente de economia do Sindicato da Construção do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), Eduardo Zaidan, o formato das áreas e a projeção da edificação sobre os espaços são alguns dos fatores que implicam em custos variáveis para os projetos.“Um terreno ruim é muito mais caro. Se o prédio é recortado ou tem muitas varandas, também”, explica.

A localização é outro aspecto fundamental para os valores. De acordo com a You, Inc, o metro quadrado em um bairro como Moema, na zona sul, é vendido por cerca de R$ 10 mil. O mesmo espaço na zona norte, onde a empresa lançou em maio o You Jardim Casa Verde, vale R$ 3 mil.

O alto custo dos espaços deve-se, segundo o vice-presidente de incorporação e terrenos urbanos do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), EmílioKallas, às dificuldades de incorporação na cidade. “A falta de revisão do plano diretor faz com que não haja terrenos para a incorporação. Se comprarmos uma série de casinhas, o custo fica inviável”, diz.

Demanda.

Para o economista Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), a situação da economia ainda mantém a demanda consistente, ainda que a voracidade do mercado tenha diminuído. “Ainda há uma condição relativamente boa no mercado de trabalho. O crédito imobiliário continua farto e, todos os anos, surgem famílias procurando residência. Se a demanda não está crescendo como crescia, a oferta vem juntamente para se equilibrar”, diz. Essa adequação das empresas pode indicar, segundo ele, que os preços não tendem a cair.

Uma redução significativa só ocorreria se os estoques das incorporadoras – imóveis não vendidos ou devolvidos – se a volumassem em grande quantidade.

Tal situação se configuraria caso o consumidor perdesse o interesse de comprar pelo preço pedido no mercado. “Isso só pode ocorrer em um ou dois anos. Elas precisam vender tudo em três anos, na época da obra, para ter capital de giro”, diz o coordenador do núcleo de ral state da Poli-USP, João da Rocha Lima Junior.